Portugal atravessa um dos ciclos imobiliários mais intensos das últimas décadas. O investimento em construção cresce, o licenciamento de novos fogos acelera e a valorização dos ativos continua a marcar a dinâmica do mercado, sobretudo nas zonas urbanas e nos segmentos mais expostos à procura internacional, ao turismo, à logística e ao investimento institucional.
Depois de anos em que a localização parecia explicar quase tudo, começa a tornar-se evidente que o valor de um edifício já não depende apenas dos metros quadrados, da renda esperada ou da escassez da oferta. Depende, cada vez mais, da forma como esse edifício se comporta ao longo do tempo.
Um edifício que consome demasiada energia, que não gere bem a água, que oferece más condições de conforto ou que não dispõe de dados consistentes sobre o seu desempenho ambiental começa a carregar um risco que o mercado já não pode ignorar. Pode continuar bem localizado, pode ter procura e pode até gerar rendimento no curto prazo, mas transporta uma fragilidade crescente: a de não estar preparado para um contexto em que investidores, ocupantes, bancos, reguladores e empresas exigem evidência, transparência e desempenho.
É aqui que o tema da sustentabilidade deixa de ser periférico. Não estamos apenas perante uma questão reputacional, nem perante mais uma camada de comunicação verde. Estamos perante uma mudança profunda na forma como os ativos imobiliários são avaliados, financiados, geridos e comparados.
Construir mais não significa necessariamente construir melhor. E, num país que volta a construir e a reabilitar com intensidade, a pergunta decisiva talvez já não seja apenas quantos edifícios vamos colocar no mercado, mas que qualidade terão esses edifícios daqui a dez, vinte ou trinta anos
A construção e a utilização dos edifícios continuam a ter um peso muito significativo no consumo de energia e nas emissões de carbono na Europa, pelo que cada novo ciclo imobiliário traz consigo uma responsabilidade acrescida. Pode criar valor duradouro ou pode acumular passivos ambientais, operacionais e financeiros que só se tornarão visíveis mais tarde.
É neste contexto que a certificação BREEAM In-Use ganha relevância. Não como selo decorativo, nem como elemento de marketing para relatórios institucionais, mas como instrumento de diagnóstico, gestão e valorização dos edifícios que já estão em funcionamento.
O Desafio Está Sobretudo nos Edifícios que Já Existem
O BREEAM é hoje uma das metodologias de certificação de sustentabilidade mais reconhecidas a nível internacional. Criado no Reino Unido em 1990, tornou-se uma referência na avaliação do desempenho ambiental dos edifícios e na promoção de melhores práticas de construção e gestão imobiliária.
No entanto, há uma distinção que importa compreender bem.
Enquanto a certificação orientada para nova construção avalia edifícios em fase de projeto ou desenvolvimento, o BREEAM In-Use foi desenhado para edifícios já existentes e em operação. Esta diferença parece técnica, mas é estratégica. Avaliar um edifício no papel é uma coisa; avaliar a forma como ele funciona no quotidiano é outra bastante diferente.
No caso português, esta distinção é ainda mais importante porque a maior parte do parque edificado já está construída. A margem de transformação não está apenas nos novos empreendimentos, por mais relevantes que sejam. Está, sobretudo, nos edifícios que já existem, que consomem energia todos os dias, que acolhem trabalhadores, moradores, clientes e visitantes, que exigem manutenção, que envelhecem e que podem ganhar ou perder competitividade consoante a forma como são geridos.
Melhorar o desempenho destes ativos pode significar reduzir custos operacionais, diminuir desperdícios, aumentar o conforto dos utilizadores, prolongar a vida útil dos edifícios e reforçar a sua atratividade no mercado. A sustentabilidade deixa, assim, de ser uma intenção genérica e passa a ser uma prática de gestão. Mede-se, compara-se, documenta-se e melhora-se.
Porque é que Isto se Tornou Relevante para o Mercado Português
Durante muito tempo, a sustentabilidade no imobiliário foi tratada como uma preocupação adicional. Era desejável, mas raramente determinante. Servia para diferenciar alguns projetos mais sofisticados, mas não condicionava de forma séria o acesso ao capital, a liquidez dos ativos ou a capacidade de atrair ocupantes exigentes.
Esse tempo está a desaparecer.
O capital mudou a sua linguagem. Fundos imobiliários, seguradoras, bancos, investidores institucionais e family offices olham hoje para os ativos com uma preocupação crescente em torno dos critérios ESG. Não basta afirmar que um edifício é eficiente ou sustentável; é necessário demonstrá-lo através de dados, métricas e certificações reconhecidas.
Um ativo sem informação organizada sobre o seu desempenho torna-se mais difícil de avaliar, mais difícil de comparar e, em muitos casos, mais vulnerável a desvalorização futura.
Também os ocupantes estão a mudar. Empresas que assumem compromissos ambientais e sociais não podem, por coerência e por exigência dos seus próprios stakeholders, instalar-se indefinidamente em edifícios que contrariam esses compromissos. A qualidade do espaço de trabalho, a saúde, o conforto térmico, a qualidade do ar interior e a eficiência dos consumos deixaram de ser detalhes técnicos para passarem a fazer parte da proposta de valor do próprio edifício.
Ao mesmo tempo, a concorrência entre ativos tende a aumentar. À medida que entram no mercado edifícios mais recentes, mais eficientes e melhor preparados para responder às exigências de sustentabilidade, os ativos existentes ficam sob pressão. Isto será particularmente visível em segmentos como escritórios, logística, hotelaria, retalho e build-to-rent, onde a comparação entre edifícios é mais direta e onde os ocupantes têm maior capacidade de escolha.
Neste contexto, o BREEAM In-Use pode funcionar como um mecanismo de leitura estratégica. Ajuda proprietários, promotores e gestores de ativos a perceberem em que ponto estão, que fragilidades existem, que melhorias são prioritárias e que caminho pode ser seguido para valorizar o edifício sem cair na ilusão de que tudo tem de ser resolvido de uma só vez.
Uma Certificação que Obriga a Conhecer Melhor o Edifício
O maior mérito do BREEAM In-Use não está apenas na classificação final. Está no processo que conduz a essa classificação.
A certificação começa por uma leitura estruturada do edifício, das suas práticas de gestão, dos seus consumos, dos seus sistemas, da sua manutenção e da experiência que proporciona aos utilizadores. Esta leitura permite identificar problemas que muitas vezes já existem, mas permanecem invisíveis porque ninguém os mede de forma integrada.
Há edifícios onde se sabe quanto se paga de energia, mas não se compreende verdadeiramente onde está o desperdício. Há edifícios onde se investe em equipamentos novos, mas sem uma visão global do desempenho. Há edifícios onde a gestão é reativa, quando deveria ser preventiva e orientada por dados.
O BREEAM In-Use ajuda precisamente a organizar essa visão. Não transforma um edifício por magia, nem substitui a necessidade de investimento, mas cria um quadro de decisão mais claro. Permite perceber que medidas têm maior impacto, que intervenções podem ser faseadas, que custos podem ser evitados e que melhorias contribuem simultaneamente para reduzir risco e aumentar valor.
This approach is particularly important because not all buildings start from the same point, and not all owners have the same investment capacity. In many cases, the issue is not to achieve the highest rating immediately, but to begin a consistent path of improvement.
Esta abordagem é particularmente importante porque nem todos os edifícios partem do mesmo ponto, nem todos os proprietários têm a mesma capacidade de investimento. Em muitos casos, a questão não é alcançar imediatamente a classificação máxima, mas iniciar uma trajetória consistente de melhoria. Pequenas intervenções, quando bem escolhidas, podem produzir ganhos relevantes. A organização da informação, a melhoria dos procedimentos de manutenção, a monitorização de consumos, a revisão de práticas de gestão ou a identificação de medidas de eficiência podem ser o primeiro passo para uma transformação mais profunda.
A certificação funciona, assim, como uma bússola. Não é o destino; é o instrumento que ajuda a escolher melhor o caminho.
O Exemplo Português Começa a Ganhar Expressão
Portugal já começa a apresentar sinais de maturidade neste domínio. O caso do Edifício Q51, no Quinta da Fonte Business Ecosystem, que alcançou a classificação Outstanding no BREEAM In-Use Part 2, mostra que é possível elevar a ambição também no mercado nacional.
Não se trata apenas de celebrar uma classificação elevada, mas de reconhecer que existe procura, competência técnica e capacidade de execução para posicionar ativos portugueses ao nível das melhores práticas internacionais.
Este tipo de exemplo é relevante porque muda a fasquia. Mostra que a sustentabilidade no imobiliário português não tem de ficar confinada ao cumprimento mínimo legal ou ao certificado energético. Pode ser integrada numa lógica mais exigente de gestão de ativos, em que eficiência, conforto, desempenho ambiental e valor financeiro se reforçam mutuamente.
Ainda assim, convém evitar ingenuidades. O caminho não é simples. Portugal continua a ter entraves conhecidos, desde a lentidão dos licenciamentos à fragmentação de responsabilidades entre proprietários, gestores, operadores e utilizadores. Em muitos casos, persiste uma cultura de gestão técnica demasiado centrada na resolução imediata de problemas, e pouco orientada para a melhoria contínua do desempenho.
Também há uma tendência para confundir sustentabilidade com substituição de equipamentos. Trocar sistemas de climatização, instalar tecnologia ou melhorar iluminação pode ser necessário, mas raramente chega. O desempenho de um edifício resulta da interação entre envolvente, sistemas técnicos, operação, manutenção, ocupação, comportamento dos utilizadores e qualidade da gestão.
Quando se olha apenas para uma peça, perde-se a lógica do conjunto.
Por isso, a sustentabilidade imobiliária não é apenas uma questão de engenharia. É uma questão de gestão estratégica.
Sustentabilidade como Proteção de Valor
A conversa sobre edifícios sustentáveis ainda é, muitas vezes, dominada pelo custo. Quanto custa certificar? Quanto custa intervir? Quanto custa melhorar?
São perguntas legítimas, mas incompletas. A questão inversa é cada vez mais importante: quanto custa não agir?
Quanto custa manter um edifício energeticamente ineficiente num contexto de volatilidade dos preços da energia? Quanto custa perder atratividade perante ocupantes que procuram espaços mais saudáveis e alinhados com os seus compromissos ESG? Quanto custa ver um ativo tornar-se menos líquido porque não dispõe de dados robustos sobre o seu desempenho? Quanto custa adiar intervenções até ao momento em que a regulação, o mercado ou o financiamento já não deixam margem de escolha?
A sustentabilidade deve ser entendida como proteção de valor. Protege contra custos operacionais excessivos, contra obsolescência, contra perda de competitividade e contra o risco de desvalorização futura. Ao mesmo tempo, pode criar valor adicional ao tornar o ativo mais transparente, mais eficiente, mais confortável e mais preparado para responder às exigências do mercado.
Esta é talvez a mudança cultural mais importante.
O BREEAM In-Use não deve ser visto apenas como uma certificação ambiental. Deve ser visto como uma ferramenta de gestão patrimonial. Ajuda a olhar para o edifício não como um objeto estático, mas como um ativo vivo, que consome recursos, acolhe pessoas, exige decisões e pode melhorar ou degradar-se consoante a qualidade da sua gestão.
O Momento de Agir é Agora
O atual ciclo imobiliário português será avaliado no futuro não apenas pela quantidade de construção que produziu, mas pela qualidade dos ativos que deixou ao país.
Se este dinamismo servir apenas para acrescentar metros quadrados ao mercado, poderemos estar a criar valor de curto prazo e problemas de longo prazo. Se, pelo contrário, for usado para melhorar a eficiência, a resiliência e o desempenho dos edifícios, pode tornar-se uma oportunidade para modernizar o setor e preparar melhor o parque edificado nacional.
Para promotores, proprietários, gestores de ativos e investidores, a integração da sustentabilidade não deve ficar para o fim do processo. Quanto mais tarde entra, mais cara, mais limitada e mais reativa tende a ser. Quando é considerada desde cedo, permite planear melhor, priorizar investimentos, reduzir desperdícios e construir uma narrativa de valor mais sólida perante o mercado.
Na Plan4Sustain, ajudamos organizações a transformar este caminho em decisão prática. Apoiamos o diagnóstico, a definição de prioridades, a estruturação de indicadores e a preparação para certificações como o BREEAM In-Use, sempre com uma preocupação central: ligar sustentabilidade a desempenho, valor e impacto real. BREEAM In-Use, always with one central concern: connecting sustainability to performance, value and real impact.
Because the future of real estate will not only be built. It will have to be measured, managed and improved.
Excerto escrito por Vítor Ferreira
*Foto da capa de Danist Soh no Unsplash
